本文来源：时代财经 作者：陈伟纳
2021年的房企年报季暂时告一段落，尽管仍有数十家内房延迟发布业绩，但已公布的年报仍展现出过去一年房地产行业的寒意。
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据第一财经不完全统计，包括未经审核的业绩报告在内，在已披露业绩的30家规模房企中，有28家上市房企均有不同程度的毛利率下滑现象，其中14家房企毛利率低于20%。Top10房企中，中海地产、万科的毛利率下降幅度均超6个百分点。
针对2021年万科下滑的业绩，万科董事会主席郁亮甚至在业绩会和《致股东》信内公开道歉。道歉之余，万科还下调了高管年薪，较2020年下降50%，郁亮则选择放弃全部年度奖金，最终税前薪酬仅154.7万元。
事实上，降薪、裁员、区域合并、组织架构调整等动作贯穿于2021年的地产行业。不过，从年报中披露的员工数量和薪酬支出来看，上述情况还未有明显的体现。
包括未经审核的业绩报告在内，在时代财经统计的15家典型房企中，其中10家房企2021年雇佣员工人数有所增加（部分房企包含物业人员），另有5家房企呈现不同程度的减员，分别为新城控股、龙光集团、中梁控股、祥生控股、富力地产。薪酬支出或员工成本方面，碧桂园、新城控股、中梁控股、祥生控股等4家房企较上年同期有所减少。
此外，3家披露了高管薪酬的A股房企中，除万科高管集体降薪外，新城控股和招商蛇口的高管薪酬与2020年水平基本持平。其中，新城控股董事长王晓松、总裁梁志诚及联席总裁曲德君年薪均为600万元。年薪超过500万元的还有招商蛇口董事长许永军、总经理蒋铁峰，以及万科总裁祝九胜（2021年薪酬592.7万元，2020年薪酬1123.1万元）。
万科员工最多，地产减员、物业增员是趋势
数据显示，截至2021年12月31日，万科在册员工达到139494人，较上年增加 43.97%，平均年龄为32.77岁，平均司龄2.52年，是已发布年报房企中员工人数最多的一家；其次为碧桂园，2021年该公司共有员工100705名，较上年增加7.25%。
增员方面，除万科外，雅居乐、绿城中国、越秀地产、旭辉控股、龙湖集团等5家房企增幅超过20%，其中，雅居乐的员工人数增幅达到55.62%。
数据显示，于2021年12月31日，雅居乐共有98466名雇员，当中高级管理人员占276人及中层管理人员占2051人，而2020年同期，雅居乐共有63275名雇员，当中高级管理人员占510人及中层管理人员占1962人，公司的总薪酬成本（包括董事酬金）也由2020年的76.79亿元，上涨至2021年的88.62亿元。
对于人员扩充，绿城中国在年报中称“集团销售规模增加，故相应人员增加。”2021年，绿城中国累计取得总合同销售面积约1557万平方米，实现合同销售金额3509亿元，同比增长21%，全年目标完成率113%。
值得注意的是，除了地产从业人员外，房企还增加了大量的物业从业者。
年报显示，截至2021年末，万科房地产开发系统共有员工17323人，较上一年减少11.84%；但物业服务系统共有员工106945人，较上一年增加58.41%。旭辉控股披露数据称，截至2021年12月31日，集团内员工总人数（包括香港，下同）约25532人，其中约8041人从事房地产开发业务、约16709人从事物业管理业务、约582人从事商业地产租赁业务。而2020年的数据中，员工总数约19649人，其中地产板块约8066人、物业板块约11263人、商业地产租赁板块约320人。
从万科和旭辉控股披露的数据可见，2021年两家公司都加大了物业板块的投入，万科物业系统的员工人数甚至是地产开发系统的6倍，旭辉控股物业板块的员工则是房地产开发板块员工人数的近2倍。中原地产上海首席分析师卢文曦分析称，受疫情影响，不少地区居民居家隔离，这对于物业公司也是一道检验，物业公司的服务和管理在这种情况下显得尤为重要。
另一方面，近两年物业公司上市频率加快，不少房企纷纷加入拆分物业上市的阵营。4月1日，万科的物业平台万物云就向港交所递交上市申请书，结束了自11月5日宣布将拟分拆上市后，持续五个月的“冷静期”。
10家房企员工成本合计超600亿元，人均成本龙光最高
去年下半年以来，不少房企深陷“裁员降薪”风波，投拓岗位首当其冲，有市场消息就指出碧桂园投拓部门被裁掉，而融创中国投拓团队也整体解散，相关员工转岗至营销、运营等部门。此外，区域合并也是房企调整的趋势之一，如花样年裁掉杭州团队，佳兆业撤销北京公司、成都公司，相关职能及人员划归北京集团和西南集团，龙头万科亦在年底倡导“缩衣减食”。
一位TOP10房企中层人员告诉时代财经，虽然2021年房企暴雷的影响延续至今，但发生大规模人员变动的房企并不多，大家在裁员的同时也在扩员，一进一出相对平稳，没有很好也没有很差。“现在还能发出年报的房企，并不存在太大的问题。”该TOP10房企中层人员表示。
卢文曦则以“一时一事”形容房企员工的数量变化，在其看来，2021年上半年楼市情况较好，需要大量的销售人员进行项目铺排，因而房企增加了很多人员，但下半年开始市场迅速降温，整体行情发生较大变化。“比较明显的是土地市场的表现，”卢文曦举例表示，去年下半年房企不在公开市场拿地，导致大部分的投拓人员失去用武之地，很多房企首先裁掉的就是投拓人员。
卢文曦还谈到，房企人员的需求在结构上也有明显的区别，去年上半年主要招聘的是销售方面的人员，下半年可能是针对物业板块进行人员补充。“物业公司上市肯定是未来的行业重点，没上市的物业公司肯定也会拆分上市。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进亦指出，物业板块作为近几年的新兴板块仍有很大发展空间，必然会增加大量的人力投入，加上频频有物业公司递表上市，公司也需要增加雇员夯实基础，可以理解为是一种“行业倾斜”。
员工人数的增加也提升了企业的人力成本。据时代财经不完全统计，2021年，包括万科、碧桂园、龙湖集团、雅居乐在内的10家房企在员工薪酬福利费用上的支出合计已超过600亿元。
其中，2021年，万科的薪酬福利支出最高，达到171.2亿元，按其员工总数计算，平均每人的薪酬福利约为12.3万元。而在已统计的10家房企中，人均支出最高的是龙光集团，2021年，龙光集团的雇员福利开支（包括董事薪酬、以权益结算的购股权开支）为14.54亿元，按该集团2897名雇员计算，人均的福利开支高达50.2万元。
